Курулушка үлүштүк катышуу: мыйзамдык жөнгө салуунун көйгөйлөрү

Бул макаланын максаты - Кыргыз Республикасындагы үлүштүк курулуш чөйрөсүндөгү негизги көйгөйлөрдү талдоо, мыйзамдык жөнгө салуу жана аларды чечүүнүн жолдорун көрсөтүү, ошондой эле үлүштүк курулуштун катышуучуларынын укуктарын жана кызыкчылыктарын коргоо боюнча кыскача сунуштарды иштеп чыгуу.

Бүгүнкү күндө Кыргыз Республикасынын Жарандык кодексинде (мындан ары – КР ЖК) курулуштагы үлүштүк катышуу келишими катары келишимдин өзүнчө түрү каралган эмес.

Бирок, Кыргыз Республикасынын Турак жай кодексинде (мындан ары – КР ТК) бул жөнүндө айтылат, анткени 66-беренеде турак жайларды курууда жеке, юридикалык жактар, мамлекеттик органдар же жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдары үлүштүк курулуш келишиминин шарттарында курулуп жаткан турак жайга мүлктүк укукту сатып алууга укуктуу экендиги белгиленген.

Мындан тышкары, КР ЖК кодексинде үлүштүк курулуш келишиминин формасына карата талаптар белгиленген: турак жайды үлүштүк куруу келишими жазуу жүзүндө түзүлөт, нотариалдык жактан күбөлөндүрүлүүгө жана мыйзамда белгиленген тартипте мамлекеттик каттоодон өтүүгө тийиш.

Мыйзам боюнча жөнгө салуунун жетишсиздигинен улам бир катар талаш-тартыштар келип чыккан, алар көбүнчө соттук талаш-тартыштарга алып келген.

Соттордо бирдиктүү укук колдонуу практикасы жок: айрым учурларда мындай талаш-тартыштарды кароодо соттор үлүштүк курулуш келишиминин шарттарына, ал эми башка учурларда "Керектөөчүлөрдүн укуктарын коргоо жөнүндө" Кыргыз Республикасынын Мыйзамынын ченемдерин жетекчиликке алат, бул төлөнүүгө тийиш болгон мамлекеттик алымдын суммасына да, келтирилген зыяндын суммасынын эсебине да таасирин тийгизет.

Алсак, 2023 – жылдын сентябрында Кыргыз Республикасынын Жогорку соту тарабынан "Көп батирлүү турак жайды үлүштүк куруу жаатындагы талаш-тартыштарды кароого байланышкан жарандык, экономикалык иштер боюнча соттук тажрыйба жөнүндө" Кыргыз Республикасынын Жогорку Сотунун Пленумунун токтомунун долбоору (мындан ары-КР ЖС Пленумунун токтому) жарыяланган.

КРнын ЖСнун Пленумунун бул токтомуна ылайык үлүштүк турак жай куруу келишимдеринин алкагында талаш-тартыштар сотто каралат:

• турак жайды үлүштүк куруу келишимин бузуу жөнүндө;
• турак жайды үлүштүк куруу келишимин жарактуу/жараксыз деп таануу жөнүндө;
• турак жайды үлүштүк куруу келишиминин негизинде курулган көп батирлүү үйдөгү үлүшүн сатуу-сатып алуу келишимин түзүүгө куруучуга мажбурлоо жөнүндө;
• келишимде көрсөтүлгөн мөөнөттө кемчиликтерди жоюуга иштеп чыгуучуну мажбурлоо жөнүндө;
• үлүштүк курулуштун курулган объектисиндеги кемчиликтерди жоюу боюнча үлүшчүнүн чыгымдарынын ордун толтуруу;
• куруучу тарабынан үлүштүк турак жайды курулуш объектисин өз убагында пайдаланууга берилбегендиктен үлүш ээсине келтирилген зыяндын ордун толтуруу жөнүндө;
• үлүштүк курулуш объектисин өткөрүп берүү-кабыл алуу актына кол коюуга мажбурлоо жөнүндө;
• кыймылсыз мүлккө менчик укугун таануу;
• жайды жасалгалоо иштерине өткөрүп берүүгө милдеттендирүү жөнүндө;
• келишимдин шарттарын аткаруу боюнча:
• көп батирлүү турак үйдү бузуу жөнүндө;
• үлүштүк катышуу келишимин мажбурлап каттоо жөнүндө;
• келишимдин баасын төмөндөтүү (көбөйтүү) жөнүндө;
• жараксыз бүтүмдүн кесепеттерин колдонуу жөнүндө.

Көп батирлүү үйдү куруу үчүн жарандардан каражаттарды алуу башка бүтүмдөр аркылуу да ишке ашырылышы мүмкүн: курулуш объектисинде турак-жай/турак эмес жайларды сатып алуу-сатуу боюнча алдын ала келишимдерди түзүү, займ келишимдерди түзүү, алар боюнча милдеттенмелер. займдын суммасын жабуу турак-жайды/турак эмес жайды анын курулушу аяктагандан кийин үйдү менчикке өткөрүп берүү менен токтотулат, андан кийин турак-жайды/ турак жайды өткөрүп берүү менен көп батирлүү үй куруу максатында жөнөкөй шериктештик келишимдерин түзүү, мындай көп кабаттуу үйдөгү турак эмес жайлар менчикке; курулушка инвестициялык келишимдерди түзүү.

Кыргыз Республикасынын Министрлер Кабинетинин 2023-жылдын 21-ноябрындагы № 614 токтомунун негизинде жеке же юридикалык жактардан көп батирлүү үйлөрдү жана башка кыймылсыз мүлктөрдү куруу үчүн каржылык каражаттарды тартуунун тартиби жана шарттары жөнүндө жобо (мындан ары Жобо) бекитилди.

Бул Жободо акча каражаттарын тартуу келишиминин мазмунуна карата талаптар так белгиленген.

22-пунктка ылайык келишимдин жоболору төмөнкүдөй олуттуу шарттарды камтууга тийиш:

• курулуш долбооруна ылайык курулуш объектиси жөнүндө маалыматтар жана курулуш объектисинин конкреттүү предметин кардарга берүү (дареги, турак же турак эмес жайдын номери), курулуштун өзгөчөлүктөрүн, аянтын, курулуш объектисинин мүнөздөмөсүн жана жасалгалоо иштеринин толук же жарым-жартылай аткарылышы жөнүндө маалыматтарды көрсөтүү менен;
• банктын реквизиттери жана заказчынын (куруучунун)банк эсебинин номери;
• келишим боюнча милдеттенмелерди аткаруу мөөнөтү;
• курулуш объектисинин предметинин баасы;
• кардардын акча каражаттарын которушунун же накталай акча каражаттарын кардардын (куруучунун) банктык эсебине салуунун өлчөмү, графиги;
• курулуш объектисин эксплуатациялоонун кепилдик мөөнөтү;
• тараптардын укуктары жана милдеттери;
• келишимдин шарттарын өзгөртүү тартиби;
• курулуш объектисинин предметин кабыл алуу-өткөрүп берүү тартиби;
• курулуш объектисин пайдаланууга берүү мөөнөтү;
• заказчынын (куруучунун) сапаты келишимдин шарттарына, ченемдик техникалык документтердин, курулуш объектисинин долбоорунун жана башка документтердин талаптарына ылайык келген курулуш объектисинин предметине менчик укугун кардарларга өткөрүп берүү милдеттенмеси;
• келишимде белгиленген аны аткаруу мөөнөтү аяктаганга чейин келишимди бузуунун негиздери;
• келишимде белгиленген аткаруу мөөнөтү аяктаганга чейин милдеттенмелер аткарылбаган же келишим бузулган учурда (тараптардын бири келишимди аткаруудан баш тарткан)кардарларга акча каражаттарын кайтарып берүү тартиби;
• келишим боюнча милдеттенмелерди аткарбагандыгы же талаптагыдай эмес аткаргандыгы үчүн тараптардын жоопкерчилиги;
• форс-мажордук жагдайлар.

Тараптардын каалоосу боюнча келишимге башка кошумча шарттар киргизилиши мүмкүн.

Куруучу келишимдерди түзө алат жана курулуп жаткан объекттердин реестрине киргизилгенден кийин гана акча каражаттарын тарта алат, ал курулуш объекттери жөнүндө, курулуш объектисине кардарлардын фкаржылык каражаттарын тартуучу заказчылар (куруучулар) жөнүндө маалыматтарды, анын ичинде башкы подрядчы жөнүндө, ошондой эле мамлекеттик экспертизалардын бар экендиги жөнүндө жана проблемалуу курулуш объекттери жөнүндө маалыматтарды камтыган маалыматтардын бирдиктүү электрондук базасын түзөт.